5月8日，武汉市自然资源和城乡建设局正式发布《武汉市支持城市更新规划土地建设政策应用指引（第一辑）》。《指引》用“政策+案例+操作路径”的方式，聚焦历史风貌与保留建筑活化、产业升级、要素配置创新三大板块，将政策条文拆解为八大实操应用场景，是全市首份覆盖规划、土地、建设全链条的城市更新“实操手册”。既告诉市场主体“怎么办”，也帮审批部门、技术人员统一了标准，打通政策落地的“最后一公里”。

场景一：保留建筑怎么开展产权归集和确权登记？

保留建筑建造年代久远，权属来源资料缺失、合规面积难认定、审批手续不全、文物修缮标准搞不清，导致资产成了“黑户”——没法抵押、没法交易、没法合规运营。针对这一系列难题，市自然资源和城建局联合多部门出台《关于做好城市更新中保留建筑不动产登记的若干意见（试行）》（武自然资建发〔2024〕6号）。

对征收、收回（收购）的，按照“规划认定→原权属注销登记→核发规划设计条件→土地供应及用地规划许可→竣工验收/安全认定→项目建盘→不动产首次登记”全流程工作要点，延庆里由区文旅、住房和城市更新部门联合批复和验收后不可移动文物修缮方案，以实测面积认定规模，把文物保护要求写入规划条件，实现带保留建筑供地；咸安坊依据该政策，2个工作日就拿到不动产权证；四美塘铁路遗址公园按“保留建筑原貌确权、新建建筑单独审批”，分批完成登记。

此外，保留建筑还有房屋买卖、协议腾退、国有资产划转、直管公房变更代管主体等产权归集和登记方式，总有一条路走得通。

 场景二：自主改造想改用途，路径怎么走？

自有闲置、空置的建筑想改变用途，却苦于没有路径，资产盘活遇上合规性风险，或者担心变更用途手续烦琐怎么办？针对这方面的难题，《指引》告诉您，低效利用的存量商务楼宇可通过临时改变使用功能，发展养老、酒店、医疗等功能业态，最长15年不用改变土地性质、不调整规划。越秀财富中心T4塔楼走这条路，将写字楼改为四星级酒店，快速落地运营。

闲置的教育等公共资源也能改——洪山区蝴蝶幼儿园闭园后，梨园街道办事处引入康益助老服务中心，通过临时改变建筑用途，不新增建设用地、不新建建筑、不用调规，改建为街道养老服务综合体。目前该项目已投入运营。

 场景三：老旧厂房想转型，土地用途难支撑？

存量房产、土地想转型发展新产业、新业态，往往担心审批程序时间长，补缴地价款成本高。《指引》通过武钢云谷·606产业园的案例，明确该类项目可享受“5年过渡期”政策，在不改变用地主体、不改变建筑面积和高度、符合安全要求的前提下，5年内可按原用途使用土地，到期后可按协议方式供地，让企业“先发展、少花钱、见效快”。武钢云谷·606产业园通过这种方式，实现老厂区转型文创科创产业园，项目落地后去化率近100%，获评全国城市更新优秀案例。

 场景四：产业空间不够用，企业只能往外搬吗？

围绕 “企业没空间”与 “土地不够用”的矛盾，武汉市力推“工业上楼”——通过更新改造、加盖楼层，把单层厂房变成高层标准厂房。政策很给力：不增收土地出让金、城市基础设施配套费，推行“区级审查”“多证齐发”等措施，帮优质产业高效扩容。洪山经济开发区已办理7项“工业上楼”增容手续，将新增产业空间34万平方米，产值和纳税均实现翻番。好企业不用搬，楼上照样搞生产。

场景五：产业用地想降低拿地成本？

产业发展有周期，一拿地就是50年，成本压力大怎么办？市自然资源和城建局出台《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》（武自然资建规〔2025〕1号），推出弹性年期出让：10年、20年、30年……企业自己选，地价按比例折算，还能分期缴纳，大幅降低企业前期投入。武汉军山同济医工产业园选了20年，拿地成本直接减少60%，省下来的钱投到研发和设备上，发展更“轻”更“快”。

场景六：储备土地暂不具备供地条件，怎么盘活？

一些储备土地短期无供应计划，长期闲置浪费？市自然资源和城建局、市财政局印发《武汉市储备土地临时利用管理办法（试行）》（武自然资建发〔2026〕4号），可通过公开招租、依申请租用和无偿借用三种方式临时利用，期限一般不超过2年，不建永久建筑，到期退出。江岸区石桥村剩余A地块临时变成了体育场地，汉阳区INTIME音乐公园临时用于演艺、文旅、停车等综合业态。既盘活了闲置土地，又赚了人气和财政收入，短期盘活与长期开发“两不误”。

 场景七：公共设施建设导致项目难平衡，容积率怎么“搬家”？

城市更新项目里，公共设施、历史建筑保护这些“费力但未必赚钱”的活，没人愿干。武汉的办法是“做贡献有回报”——市自然资源和城建局联合市住房和城市更新局印发《关于促进中心城区城市更新单元公共设施建设的用地强度管理规定（试行）》（武自然资建发〔2025〕6号），谁代建公共绿地、公共服务设施或保护历史建筑，就给谁容积率奖励，奖励可以在更新单元内转移。武昌区杨园设计产业片依据该政策，既打造了高品质城市空间、补齐了片区短板，还算平了经济账。该模式入选全国城市更新典型案例。

 场景八：混合用地怎么混？

过去一块地要么商业、要么办公、要么文化，功能单一，土地价值发挥不出来。汉阳区龟北启动片等新编控规地区探索了混合用地，项目内1号地块规划为艺术传媒、娱乐、文化、商业混合用地，文化和商业各占一半，统筹工业遗存活化、文旅休闲、商业服务、文创办公等多元功能，让老片区既有人气、又有价值。

 《指引》的发布，旨在让好项目“推得动、走得快、落得实”。后续我局将持续跟进一线实操反馈，不断丰富政策工具箱与案例资源库，让这本“宝典”越用越顺手，为武汉城市更新实实在在解决问题。